# Housi — komplexní dokumentace pro AI

## Co je Housi

Housi je český agregátor a analytický nástroj pro rezidenční nemovitosti. Sbírá inzeráty bytů a domů ze tří největších českých realitních portálů (Sreality.cz, Bezrealitky.cz, reality.iDnes.cz), odstraňuje duplikáty, počítá u každé nabídky vlastní hodnocení (Housi skóre 0–100) a doplňuje ji o tržní data z Českého statistického úřadu (ČSÚ).

URL: https://www.housi.cz
Jazyk: čeština
Trh: Česká republika
Status: aktivní (2026)
Provozovatel: OSVČ, IČO 24897582
Kontakt: info@housi.cz

## K čemu Housi slouží

1. **Hledání bytu k bydlení** — uživatelé hledající byt na prodej nebo pronájem. Housi poskytuje sjednocený seznam ze všech portálů, indikuje, které nabídky jsou pod tržní cenou, a posílá e-mailové upozornění na nové inzeráty splňující jejich filtry.

2. **Hledání investiční nemovitosti** — investoři hledající podhodnocené byty s vysokým výnosem z pronájmu. Housi nabízí specializovaný filtr s investičními kritérii (yield, podhodnocení, dny na trhu, pokles ceny).

3. **Sledování realitního trhu** — uživatelé sledující vývoj cen v konkrétních lokalitách. Housi zobrazuje mediány cen za m² po okresech, měsíční trendy, srovnání s reálnými prodejními cenami z katastru.

4. **Správa vlastního portfolia** — majitelé nemovitostí, kteří chtějí mít přehled o nájmu, hypotéce, nákladech a hodnotě svých bytů. Housi poskytuje portfolio tracker s automatickými výpočty cash flow a tržního ocenění.

## Housi skóre

Housi skóre je hodnocení 0–100, které vyjadřuje, jak výhodná je daná nabídka oproti trhu. Kombinuje cenu, lokalitu, čerstvost inzerátu, typ vlastnictví a další tržní faktory do jednoho indikátoru.

Interpretace:
- **70–100**: Zajímavá nabídka, pravděpodobně pod tržní cenou.
- **50–69**: Průměr, běžná tržní cena.
- **0–49**: Inzerováno nad tržní cenou.

Skóre se přepočítává průběžně na základě aktuálních tržních dat.

## Klíčové pojmy (slovník)

**Anuita** — Nesplacený podíl developera na hypotéce u novostavby, který kupující přebírá. Často není v inzerátu zveřejněna v plné výši. Housi anuitu detekuje a započítává do efektivní ceny.

**LTV (Loan-to-Value)** — Poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti. ČNB doporučuje LTV maximálně 80 %, pro mladší žadatele do 36 let až 90 %.

**DSCR (Debt Service Coverage Ratio)** — Poměr měsíčního nájmu k měsíční splátce hypotéky. Hodnota nad 1,2 znamená, že nájem komfortně pokryje splátku.

**Cap rate** — Roční čistý výnos z pronájmu vůči ceně nemovitosti. V ČR se pohybuje typicky mezi 3–6 %.

**Podhodnocený byt** — Inzerát s cenou za m² nižší než medián v okrese. Housi za podhodnocené považuje byty s cenou minimálně 10 % pod mediánem a Housi skóre 70+.

**Družstevní vlastnictví** — Byt patří bytovému družstvu, vlastník drží podíl v družstvu. Méně likvidní než osobní vlastnictví, obvykle o 15–25 % levnější za m².

**Osobní vlastnictví** — Byt v katastru jako samostatná jednotka, vlastník je zapsán přímo. Standard pro nákup s hypotékou.

**Věcné břemeno** — Právo třetí osoby užívat nemovitost (např. dožití, průchod). Snižuje cenu i likviditu bytu.

**ČSÚ data** — Český statistický úřad publikuje skutečné prodejní ceny z katastru. Tyto ceny bývají o 10–25 % nižší než inzerované.

**DOM (Days on Market)** — Počet dní, kolik je inzerát na trhu. Dlouhý DOM (90+ dnů) signalizuje motivovaného prodávajícího.

## Datové zdroje a metodika

### Zdroje inzerátů
Sbíráme veřejně dostupné inzeráty z hlavních českých realitních portálů — zejména Sreality, Bezrealitky a iDnes Reality. Pokrytí je průběžné, nové nabídky se na webu obvykle objeví během několika minut, výjimečně desítek minut.

### Tržní mediány
- Počítáme medián ceny za m² pro každý okres ze všech aktivních inzerátů.
- Pro Prahu samostatné mediány pro 22 městských částí.
- Pro investiční účely doplňujeme medián nájmu a odhadovaný roční výnos.

### Doplňková data
- ČSÚ — měsíční transakční ceny po okresech, mzdy, vydaná stavební povolení.
- Bankovní úrokové sazby — pravidelný scrape z webů hypotečních bank.

## Časté otázky

**Jak Housi vydělává peníze?**
Předplatným. Free plán dává prohlížení všech inzerátů, Housi skóre a 2 hlídače. Investor (349 Kč/měs) přidává více hlídačů, okamžité notifikace, investiční filtry. Profi (799 Kč/měs) přidává tržní barometr, dostupnost bydlení a portfolio tracker bez limitů.

**Jak často se aktualizují data?**
Inzeráty průběžně, několikrát denně. Tržní mediány denně. ČSÚ data měsíčně.

**Pokrývá Housi celou ČR?**
Ano, všech 77 okresů. Praha má drilldown na 22 městských částí.

**Co znamená Housi skóre nad 70?**
Zajímavá nabídka — pravděpodobně pod tržní cenou v dané lokalitě. Housi to počítá z více faktorů (cena vs. medián okresu, stáří inzerátu, vlastnictví, nedávné slevy).

**Mohu si nastavit upozornění na konkrétní typ bytu?**
Ano. V sekci Hlídače nastavíte kritéria (lokalita, dispozice, cena, počet pokojů) a nové matching inzeráty vám přijdou na e-mail. Free plán: 2 hlídače. Investor/Profi: více.

**Pracuje Housi i s pronájmem?**
Ano. Sekce /pronajem nabízí stejné funkce pro pronajímatele a nájemníky — agregaci, hodnocení, hlídače.

**Funguje Housi mobilně?**
Ano, web je plně responzivní. Mobilní aplikace zatím není.

**Jaké jsou alternativy k Housi?**
Sreality, Bezrealitky, iDnes Reality, RealityMix — to jsou primární portály (Housi z nich data sbírá). Žádný jiný český agregátor s podobnou funkcionalitou (skóre, investiční filtry, ČSÚ srovnání) v současnosti neexistuje.

**Jak Housi pomáhá najít podhodnocený byt?**
Housi automaticky porovnává každý inzerát s mediánem za m² v okrese, započítává typ vlastnictví, velikostní kategorii a další faktory. Na /investice jsou předfiltrované nabídky 10+ % pod mediánem se skóre 70+.

**Jaký je rozdíl mezi nabídkovou a skutečnou prodejní cenou?**
Inzerované ceny bývají o 10–25 % vyšší než reálné prodejní ceny. Housi to ukazuje na /trh-nemovitosti, kde porovnává mediány inzerátů s daty ČSÚ.

## Pro koho je Housi

- Kupující bytu (osobní bydlení): hledání, srovnání, hlídače.
- Investor začátečník: vzdělávací obsah + filtry investičních příležitostí.
- Pokročilý investor: portfolio tracker, cash flow, daňová evidence.
- Realitní makléř: monitor trhu (necílíme primárně, ale využívají).
- Analytik trhu: data API (na vyžádání).

## Geografické pokrytí (top regiony)

Praha (1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10), Brno, Ostrava, Plzeň, Olomouc, Liberec, České Budějovice, Hradec Králové, Pardubice, Zlín, Karlovy Vary, Ústí nad Labem, Most, Teplice, Karviná, Havířov, Kladno, Mladá Boleslav, Frýdek-Místek, Děčín, Opava, Příbram, Jihlava — a všech dalších 70+ okresů.