Hypoteční kalkulačka - spočítejte splátky a úroky zdarma

Měsíční splátka se počítá anuitním vzorcem: splátka = jistina × (sazba/12) / (1 − (1 + sazba/12)^{−počet měsíců}). Splátka je konstantní po celou dobu fixace. Na začátku převažuje úrok, postupně roste podíl úmoru jistiny.

České banky obvykle půjčí maximálně tolik, aby splátka nepřekročila 45 % čistého měsíčního příjmu (DSTI limit ČNB). Při čistém příjmu 50 000 Kč je maximální splátka cca 22 500 Kč/měs. Při sazbě 5 % p.a. a 30leté splatnosti to odpovídá hypotéce zhruba 4 200 000 Kč. Limit navíc závisí na bonitě, dalších úvěrech a věku žadatele.

Při LTV 80 % (standardní limit ČNB) potřebujete 20 % z ceny nemovitosti — u bytu za 4 000 000 Kč tedy 800 000 Kč vlastních prostředků. Pro žadatele do 36 let ČNB povoluje LTV až 90 %, takže akontace klesá na 10 % (400 000 Kč u stejného bytu). Vyšší akontace = nižší úroková sazba a nižší celkové úroky.

LTV (Loan-to-Value) je poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti. ČNB doporučuje maximálně 80 % LTV, pro žadatele do 36 let až 90 %. Vyšší LTV znamená vyšší sazbu a často i nutnost dosažitelného životního pojištění. Pokud kupujete byt za 4 000 000 Kč s LTV 80 %, potřebujete akontaci 800 000 Kč.

Úroková sazba je čistá cena za půjčené peníze. RPSN (roční procentní sazba nákladů) navíc zahrnuje všechny vedlejší poplatky — sjednání hypotéky, odhad nemovitosti, vedení účtu, pojištění úvěru. RPSN je vyšší než úroková sazba a je věrnějším měřítkem skutečné ceny hypotéky. Banky musí RPSN povinně uvádět ve smlouvě.

Fixace je období, po které se úroková sazba nemění. V ČR nejčastěji 3 nebo 5 let. Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu podle aktuálních podmínek. Kalkulačka výše ukazuje citlivost na změnu sazby — kolik byste platili, kdyby sazba po fixaci stoupla nebo klesla.

Ano. Mimo fixační období můžete hypotéku kdykoliv splatit zdarma — bez sankcí. Během fixace zákon umožňuje mimořádně splatit až 25 % zůstatku jistiny ročně bez poplatku; ostatní mimořádné splátky banka může zpoplatnit (typicky 1 % z předčasně splacené částky).

Delší doba splácení = nižší měsíční splátka, ale výrazně vyšší celkové úroky. Příklad: úvěr 3 000 000 Kč při 5 % p.a. — při 20 letech zaplatíte na úrocích cca 1 750 000 Kč, při 30 letech cca 2 800 000 Kč. Kratší splatnost tedy ušetří přibližně milion korun.

Použijte aktuální sazbu, kterou vám nabídla banka, nebo průměr z tabulky Aktuální nabídky hypotečních bank výše. Sazby se liší podle fixace (3, 5, 7, 10 let), LTV a bonity žadatele. Orientačně se v roce 2026 pohybují mezi 4–6 % p.a.

Aktuální průměrnou sazbu nových hypoték podle ČNB ARAD najdete v grafu výše („Vývoj hypotečních sazeb“). Sazby jednotlivých bank uvidíte v sekci Aktuální nabídky hypotečních bank. Konkrétní nabídka pro vás se může lišit podle bonity, LTV a délky fixace.

Záleží na úrokové sazbě hypotéky vs. očekávaném výnosu investice. Pokud sazba hypotéky je 5 % a investice vynáší 7 %, matematicky se vyplatí investovat a splácet pomaleji. Investice ale nesou riziko, splátka je jistota. Většina poradců doporučuje nejprve splatit dluhy s vysokým úrokem a teprve pak investovat.

Ano — sekce Výpočet s pronájmem ukazuje, kolik byste platili na nájmu za stejný byt a jak se liší celkové náklady za 10–30 let. Vyžaduje přihlášení pro přesnější data — Housi doplní odhadovaný nájem podle lokality.

Ano, zcela zdarma a bez registrace. Výpočet probíhá přímo v prohlížeči — vaše data neodesíláme nikam. Sekce porovnání s nájmem a sazby bank jsou taktéž zdarma.