Slovník pojmů z nemovitostí
30+ klíčových termínů z českého realitního trhu, hypoték a investic do bytů. Stručně, srozumitelně, s praktickými poznámkami.
Anuita
Nesplacený podíl developera na hypotéce u novostavby, který kupující přebírá. Často není v inzerátu zveřejněna v plné výši — kupec ji zjistí až u notáře. U pražských novostaveb tvoří anuita běžně 30–50 % skutečné ceny. Housi anuitu detekuje automaticky a započítává do efektivní ceny v inzerátu.
LTV (Loan-to-Value)
Poměr výše hypotéky k hodnotě nemovitosti. ČNB doporučuje LTV maximálně 80 %, pro mladší žadatele do 36 let až 90 %. Vyšší LTV znamená vyšší riziko pro banku a obvykle vyšší úrokovou sazbu.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Poměr měsíčního nájmu k měsíční splátce hypotéky. Hodnota nad 1,2 znamená, že nájem komfortně pokryje splátku včetně rezervy na výpadky. Banky často požadují DSCR minimálně 1,1 u investičních hypoték.
Cap Rate (kapitalizační míra)
Roční čistý výnos z pronájmu vůči ceně nemovitosti. V ČR se typicky pohybuje mezi 3–6 %. Vzorec: (roční nájem − roční náklady) / kupní cena × 100. Vyšší cap rate = vyšší výnos, ale obvykle i vyšší riziko.
Hypotéka
Účelový úvěr na koupi nemovitosti zajištěný zástavním právem. V ČR typicky na 15–30 let, fixace 3–10 let. Měsíční splátka zahrnuje úrok a úmor (anuitní splátka). Použijte naši kalkulačku pro orientační výpočet.
Fixace úrokové sazby
Období, po které je úroková sazba hypotéky neměnná. Po skončení fixace se sazba mění podle aktuálních tržních podmínek nebo lze refinancovat u jiné banky. Nejčastější volba v ČR: fixace na 5 let.
Podhodnocený byt
Inzerát s cenou za m² nižší než medián v okrese. Housi za podhodnocené považuje byty s cenou minimálně 10 % pod mediánem a Housi skóre 70+. Více v průvodci podhodnocenými byty.
Družstevní vlastnictví
Byt patří bytovému družstvu, vlastník drží podíl v družstvu a má právo užívání. Méně likvidní než osobní vlastnictví, obvykle o 15–25 % levnější za m². Hypotéku lze získat obtížněji — některé banky družstevní byty nefinancují.
Osobní vlastnictví
Byt v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka. Vlastník je zapsán přímo v katastru. Standard pro nákup s hypotékou. Vyšší tržní hodnota a likvidita než družstevní byt.
Věcné břemeno
Právo třetí osoby užívat nemovitost (např. doživotní bydlení, právo průchodu, vedení sítí). Snižuje cenu i likviditu bytu. Je viditelné v katastru nemovitostí (List vlastnictví, oddíl C).
Zástavní právo
Právo věřitele uspokojit svou pohledávku z nemovitosti, pokud dlužník nesplácí. Vzniká nejčastěji při hypotéce — banka má zástavu na bytě, dokud není úvěr splacen.
Katastr nemovitostí
Veřejný registr informací o nemovitostech v ČR. Spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK). Online přístup zdarma na nahlizenidokn.cuzk.cz.
List vlastnictví (LV)
Dokument z katastru nemovitostí prokazující vlastnictví. Obsahuje vlastníka, údaje o nemovitosti, zástavní práva, věcná břemena a další omezení. Před koupí si vždy ověřte na nahlizenidokn.cuzk.cz.
ČSÚ data (transakční ceny)
Český statistický úřad publikuje skutečné prodejní ceny z katastru. Tyto ceny bývají o 10–25 % nižší než inzerované ceny. Housi je používá pro porovnání nabídka vs. realita v sekci tržních dat.
DOM (Days on Market)
Počet dní, kolik je inzerát na trhu. Krátký DOM (do 14 dnů) signalizuje atraktivní nabídku, dlouhý DOM (90+ dnů) motivovaného prodávajícího ochotného vyjednávat.
Anuitní splátka
Konstantní měsíční platba zahrnující úrok a úmor. Na začátku převažuje úrok, postupně roste podíl úmoru. Standard u českých hypoték.
RPSN (roční procentní sazba nákladů)
Skutečné celkové roční náklady na hypotéku včetně poplatků a pojištění. Vyšší než nominální úrok. Slouží pro porovnání nabídek různých bank.
Refinancování hypotéky
Převedení hypotéky k jiné bance, obvykle za výhodnější sazbu. Možné nejlépe na konci fixace (jinak hrozí pokuta). Náklady: poplatek za vyřízení, znalecký posudek, vklad do katastru.
Konsolidace úvěrů
Sloučení více úvěrů do jednoho s nižší celkovou splátkou. U nemovitostí často hypotéka konsoliduje spotřebitelské úvěry s vyšší úrokovou sazbou.
Yield (výnos)
Roční čistý příjem z pronájmu vůči ceně nemovitosti, vyjádřený v %. Hrubý yield = roční nájem / cena. Čistý yield odečítá náklady (daně, údržba, neobsazenost).
Cash flow
Měsíční rozdíl mezi příjmem (nájem) a výdaji (splátka hypotéky, daně, pojištění, údržba). Pozitivní cash flow = nemovitost generuje peníze měsíčně. Negativní = doplácíte.
Návratnost investice (ROI)
Doba, za kterou se kupní cena nemovitosti vrátí z nájmu. ROI v letech = cena / roční čistý nájem. V ČR typicky 15–25 let pro byty.
Kupní smlouva
Smlouva mezi prodávajícím a kupujícím o převodu vlastnictví nemovitosti. Musí být v písemné formě. Pro vklad do katastru je nutné úředně ověřit podpisy.
Vklad do katastru
Zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí. Trvá obvykle 30 dnů. Poplatek 2 000 Kč. Bez vkladu nejste právním vlastníkem, i když máte podepsanou smlouvu.
Daň z nabytí nemovitosti
V ČR ZRUŠENA od září 2020. Kupující nyní neplatí daň při nákupu nemovitosti. Příjem z prodeje může podléhat dani z příjmů (osvobození po 5/10 letech držby).
Notář (notářská úschova)
Notářská úschova kupní ceny chrání obě strany — peníze jsou u notáře, dokud kupující není zapsán v katastru. Standard u všech bezpečných transakcí.
Realitní makléř
Zprostředkovatel mezi prodávajícím a kupujícím. Provize obvykle 3–5 % z ceny, hradí prodávající. Nemusíte ho mít — Housi a portály ukazují i přímé nabídky majitelů.
Energetický štítek (PENB)
Průkaz energetické náročnosti budovy. Hodnotí spotřebu energie A (nejúspornější) až G (nejméně úsporná). Povinný při prodeji a pronájmu od roku 2013.
Subdistrikt (čtvrť)
Granulárnější geografická úroveň pod okresem. V Praze jde o čtvrti (Smíchov, Vinohrady, Žižkov), v Brně o části města. Housi používá subdistrikty pro přesnější výpočet mediánu.
Housi skóre
Hodnocení 0–100 vyjadřující, jak výhodná je nabídka oproti trhu. Kombinuje cenu vs. medián okresu (40 %), čerstvost inzerátu (20 %), typ vlastnictví (15 %), pokles ceny (10 %) a lokalitu (15 %). 70+ = zajímavá nabídka. Více v vysvětlení skóre.
Hledáte konkrétní byt?
Použijte Housi — uvidíte všechny pojmy v praxi u každého inzerátu (skóre, cena vs. medián, vlastnictví).